W obecnym czasie gromadzenie oszczędności na rachunkach bankowych nie jest tak opłacalne, jak czerpanie zysków za wynajem nieruchomości. Niski poziom oprocentowania lokat bankowych spowodowany rekordowo niskim poziomem stóp procentowych stworzył więc warunki do zakupu własnego domu czy mieszkania. Po znalezieniu właściwej nieruchomości, to właśnie umowa przedwstępna jest najważniejszą czynnością prawną do czasu samej sprzedaży.
Obecnie dużym zainteresowaniem cieszą się nie tylko nieruchomości z rynku pierwotnego, ale także wtórnego. O ile deweloperzy na rynku pierwotnym ograniczeni są wymogami tzw. ustawy deweloperskiej, to już sprzedawcy na rynku wtórnym nie posiadają takich szczególnych obostrzeń prawnych. Powszechną zaś praktyką na rynku wtórnym jest zawieranie w pierwszej kolejności przedwstępnych umów sprzedaży (najczęściej w zwykłej formie pisemnej), aby dopiero po jakimś czasie – np. potrzebnym na załatwienie formalności kredytowych – zawrzeć definitywną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. W sposób naturalny prowadzi to do rozłożenia transakcji w czasie i naraża obie strony transakcji na szereg ryzyk prawnych. Warto zawczasu być świadomym niebezpieczeństw, które się z tym wiążą i w sposób odpowiedni przygotować zapisy umowne, aby ryzyka minimalizować.
Przypadek „Pani Katarzyny”
Do naszej Kancelarii zgłosiła się klientka rozczarowana postawą sprzedawcy nieruchomości. Na początku 2019 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego (w zwykłej formie pisemnej). Do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc definitywnej sprzedaży w formie aktu notarialnego, miało dojść z końcem września 2019 r. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej była zapłata części ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej, z czego Pani Katarzyna się wywiązała. Klientka, pewna tego, że w niedługim czasie stanie się właścicielem nieruchomości, podpisała umowę z firmą remontową na wykończenie mieszkania.
Jednakże sprzedawca niespodziewanie wystosował do Pani Katarzyny we wrześniu 2019 r. pismo. Oświadczył, że odstępuje od umowy przedwstępnej i nie zamierza w związku z tym zawrzeć przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.
Pani Katarzyna znalazła się więc w trudnej sytuacji. Mimo posiadania ważnej i podpisanej umowy przedwstępnej, sprzedawca zdecydował się wycofać z transakcji. Co więcej, oznaczało to także, że Pani Katarzyna musiała wycofać się z zawartej przez siebie umowy z firmą remontową. To w konsekwencji naraża ją na ewentualne koszty w postaci kary umownej za swoje odstąpienie od tej umowy.
Z takim problemem Pani Katarzyna zwróciła się z prośbą o pomoc prawną i wyjaśnienie jakie ma w zaistniałej sytuacji uprawnienia.
Umowa przedwstępna w przepisach. Ważność umowy i skutki niedochowania jej warunków
Umowa przedwstępna jest dokumentem służącym stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy (tu: zakup nieruchomości), ale z jakichś powodów nie mogą jej zawrzeć od razu, a chcą zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości.
Zgodnie z treścią art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi zatem określać przedmiot umowy oraz cenę. Dodatkowe postanowienia strony kształtują już niemal dowolnie – w oparciu o zasadę swobody umów.
Zaleca się, aby strony powinny określiły w takiej umowie co najmniej kluczowe kwestie:
- szczegółowo opisany przedmiot umowy (czego dotyczy) – jeżeli np. lokal mieszkalny, to czy z wyposażeniem i jakim dokładnie,
- maksymalny termin zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży),
- wysokość i warunki zapłaty ceny,
- zadatek,
- prawo do odstąpienia od umowy.
Pani Katarzyna zapytała czy umowa jest ważna i czy można przymusić sprzedawcę do zawarcia umowy przyrzeczonej. Odpowiedź: tak – jest ważna; nie – nie można go przymusić. Dlaczego?
Aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości była ważna, nie jest wymagana żadna forma szczególna. Oznacza to, że może być ona zawarta w dowolnej formie. Żaden przepis nie nakłada na strony umowy przedwstępnej obowiązku zawarcia jej w formie aktu notarialnego, nawet jeżeli przyszła transakcja dotyczy nieruchomości.
Forma umowy
Spisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego jest nie tylko możliwe, ale i wskazane. Tylko taka forma daje stronom silniejszą ochronę – można bowiem w takim przypadku dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem. Gdyby więc Pani Katarzyna zawarła ze sprzedawcą umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to mogłaby skierować pozew do sądu z żądaniem przymuszenia sprzedawcy do sprzedaży (przeniesienia własności) nieruchomości.
Jednakże w sytuacji spisania umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej (tak jak to miało miejsce w przypadku Pani Katarzyny) ochrona prawna kupującego ogranicza się jedynie do skierowania roszczenia o naprawienie szkody powstałej w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (czyli pozwu o zapłatę odszkodowania). Przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej są:
- niespełnienie świadczenia przez zobowiązanego (sprzedawcę) mimo upływu terminu z powodu okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność,
- szkoda uprawnionego (tu: Pani Katarzyny) i
- związek przyczynowy pomiędzy niespełnieniem świadczenia a szkodą (w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, tj. szkody poniesionej przez to, że uprawniony liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej).
Istota „ujemnego interesu umownego” polega na uszczerbku majątkowym, który poniósł uprawniony przez to, że podjął działania zmierzające do zawarcia umowy, która ostatecznie nie została skutecznie zawarta. Rozmiar szkody ustala się porównując stan majątkowy, jaki istniałby, gdyby uprawniony nie liczył na zawarcie umowy (nie podjął działań prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej) ze stanem powstałym wskutek faktu, że uprawniony zawarł umowę przedwstępną i oczekiwał zawarcia umowy przyrzeczonej.
Konsekwencje
Gdyby więc np. Pani Katarzyna kupiła inne mieszkanie, tej samej wielkości i o takim samym standardzie (u innego sprzedawcy, w formie aktu notarialnego). Jednak za cenę znacznie wyższą, niż ta, która została określona w umowie przedwstępnej z pierwszym sprzedawcą, to różnica cen stanowi szkodę Pani Katarzyny, której będzie mogła dochodzić przed sądem.
Dalej, jeżeli Pani Katarzyna odstąpi od umowy z firmą remontową i w konsekwencji zostanie obciążona karą umowną, to jej wysokość będzie stanowiła dalszą szkodę Pani Katarzyny, jaką poniosła w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej z winy sprzedawcy.
Niestety Pani Katarzyna nie zadbała w swoim przypadku o żadne dodatkowe zabezpieczenia trwałości umowy. Przede wszystkim w umowie przedwstępnej zabrakło kwestii regulujących zadatek. Już sam zadatek dałby jej prawo domagania się nie tylko jego zwrotu, ale i dodatkowej zapłaty jego równowartości przez sprzedawcę.
Zadatek w istocie stanowi najlepsze zabezpieczenie trwałości umowy przedwstępnej. Stronom bowiem przy odpowiednio wysokim zadatku nie opłaca się po prostu zrywać współpracy. Naraża je to bowiem na faktyczną zapłatę odszkodowania drugiej ze stron o równowartości zadatku.
Termin dochodzenia roszczeń
Przepis art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego określa szczególny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Pojęcie „roszczeń z umowy przedwstępnej” określa wszystkie roszczenia, które wynikają z niedopełnienia obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, zarówno odszkodowawczych, jak i wynikających z zastrzeżenia zadatku czy kary umownej. Termin przedawnienia tych roszczeń wynosi jeden rok licząc od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona.
Tekst opublikowany pierwotnie w miesięczniku „Głos Przedsiębiorcy” nr 12 (137)/2019.
